שאלות נפוצות לגבי השקעות בנדל"ן בארה"ב | ליווי משקיעים – BSmart

שאלות נפוצות

להשקיע או לא להשקיע?

אם הנכם מעוניינים להשקיע בהשקעה סולידית ועם תשואות גבוהות, הייתי ממליצה להשקיע בנדל"ן בארה"ב. זהו אפיק השקעה סולידי שנותן תשואות מצויינות, ולכן מענה מצויין למשקיעים.

איך אני יודע שהנכס שמציעים לי הוא כדאי להשקעה?

לי ולצוות שלי יש את הידע לבחור את המיקום המתאים למשקיע. אנו יודעים מאילו אזורים בעיר להתרחק ובאיזה אזורים כדאי להשקיע. אני חולקת עם המשקיע את מחשבון התשואה שלי, ולפי שקלול כל הפרמטרים אנחנו יכולים לראות שהתשואה המתקבלת זו התשואה הרצויה למשקיע.

מי יכול להשקיע בנדל"ן בארה"ב?

כולם! אין צורך באזרחות אמריקאית בשביל לקנות נכסים בארה"ב.

מה היא שכירות ברוטו ומה היא שכירות נטו?

שכירות ברוטו זה מה שנכנס כל חודש מהדייר לחברת ניהול לפני כל ההוצאות.
שכירות נטו- זה השכירות שאנו נראה כל חודש לאחר שנוריד את כל ההוצאות.
פירוט ההוצאות שיש:
ארנונה שנתית– בארה"ב בעל הנכס משלם את הארנונה.
ביטוח נכס שנתי.
דמי חברת ניהול – 10% מהשכירות החודשי.
בנוסף נוריד אחוז מסויים כדי להתחשב בסבירות שהנכס יהיה ריק זמן-מה, ובתחזוקה.

כשנדבר על תשואה נדבר על תשואה נטו – לפני מיסים!

אני גר/ה בארץ, איך אקנה נכס בלי לראות אותו קודם?

קודם כל ארה"ב מאפשרת שקיפות רבה בכל מה שקשור לנדל"ן. ישנם הרבה אתרים שמהם אפשר לשאוב מידע. כל נכס שמוצע למשקיע נבחן ומסונן על-ידי, וע"י המתווך שאני עובדת איתו. יסופקו לנו תמונות של הנכס ו/או וידאו. במידה והצעתי על הנכס התקבלה, אני שולחת לנכס אינספקטור – מהנדס בניין - שעושה בדיקה מעמיק ושולח לי דו"ח מלא בתמונות ובכל הליקויים שיש בנכס ובעצם של כל פרט ופרט.

באיזה עיר בארה"ב עובדת B-Smart?

בעיר אינדיאנפוליס, מדינת אינדיאנה.

למה בחרתי להשקיע באינדיאנפוליס ?

אינדי ( כינוי של העיר) היא בירתה של מדינת אינידיאנה. המטרופולין של העיר מונה כ- 2 מיליון איש.
מאז 2010 אוכלוסיית העיר גדלה ב 4%, וישנה מגמה של צמיחה יציבה. רמת האבטלה בעיר הינה 3.6%, כאשר הממוצע הארצי לשנת 2017 עומד על 4.4%. ישנם מקומות תעסוקה רבים בעיר, החל מחברות היי-טק, חברות תרופות מהגדולות בעולם(LILLY ELI ), FEDEX, תעשיות קלאסיות ועוד. באינדי יש 4 אוניברסיטאות ועוד קולג'ים המציעים אפשרויות לימוד מגוונות.
דבר נוסף, אשר מאד חשוב כשבוחרים איפה לרכוש נכס מניב, זה גודל הארנונה באותה מדינה (בארה"ב, בעל הנכס, משלם את הארנונה) - אינדיאנה זו מדינה עם תשלומי ארנונה נמוכים, יחסית למדינות אחרת בארה"ב. הארנונה הממוצעת בה, קטנה מחצי ממוצע הארנונה הלאומי.
אך הכי חשוב שהמספרים באינדי עובדים מצויין – יחס מחירי בתים לשכירויות מאפשר לקבל תשואות של 8%,9% וגם 10% ומעלה. מ 55-70 אלף דולר ומעלה אפשר לקנות נכסים באזורים טובים לקבל שכירויות מעל 800-850 דולר (ככל שעולים ברמת האזור, כך עולים ברמת השכירויות).

איך מתבצע תהליך הקנייה מולי?

אני והמשקיע/ה ניפגש ונסכים על הסכום שהוא/היא מעוניינים להשקיע ומה האפשרויות שלהם.
בשלב הזה אני אתחיל לחפש את הנכס המבוקש. ברגע שאמצא כזה, אני מודיעה למשקיע שהצעתי על נכס שתואם את הקריטריונים שלו התקבלה, וביחד נעבור על העיסקה ועל התשואות שלה. ברגע שהמשקיע נותן אור ירוק, אנחנו מעבירים דמי-רצינות לצד של המוכר (הסכום שכתוב בחוזה רכישה) ומתחילים בתהליך הרכישה שמפורט בהמשך.

מהי רמת המעורבות הנדרשת מהמשקיע/ה?

היא יכולה להיות 0% ומעלה. בעיקרון אני עושה את כל העבודה ובסוף התהליך למשקיע/ה יש נכס ודייר משלם. במידה והמשקיע רוצה להיות מעורב, אני יכולה לערב אותו במידת האפשר ולשתף אותו בהכל.

איזה סוגים של נכסים יש בארה"ב?

סינגל-פמילי – בית פרטי שבו גרה משפחה אחת.
דופלקס - שני בתים שחולקים קיר אחד. נקרא גם מולטי-פמילי.
באותו סיגנון יש גם טריפלקס ופורפלקס.
נכסים שיש בהם 5 יחידות דיור ומעלה כבר נחשבים לבניין קטן. Small apartment building.

כמה כסף צריך כדי להשקיע בארה"ב?

נכון לתחילת שנת 2018, וברמה שבה הדולר נמצא כרגע – אפשר להתחיל מ 230,000 שח ומעלה.
סכום זה כולל בתוכו את מחיר הנכס, השיפוץ, עלויות הסגירה והעמלה שלי - זאת-אומרת זה המחיר כולל-הכל.
נכסים בסכום כזה, יהיו בעלי 3 חדרים ומעלה, חדר אמבטיה אחד או יותר, עם או בלי גארג'/מרתף.
הנכסים האלו נמצאים בשכונות עם רמת פשע נמוכה ושוכרים שהם וורקינג קלאס ומעלה. ככל שנעלה במחיר הנכס, נעלה ברמת השוכרים כמובן.כמובן שבפגישה אפשר לדון על רמות מחירים והתאמתן לנכסים.

מה פרופיל הנכסים שאני קונה למשקיעים?

למשקיעים שלי אני קונה סינגל פמילי או מולטי פמילי עד 4 יחידות, זאת-אומרת - דופלקס, טריפלקס או פורפלקס.
קריטריונים לסינגל פמילי:
3 חדרים מינימום.
חדר אמבטיה אחד או יותר.
גודל של מינימום 950 SQFT, ולרוב מעל 1000 SQFT.
יכול להיות גראג' ו/או מרתף.

קריטריונים למולטי פמילי:
משתנה מאד. בהתאם לרצונות המשקיע.

איך נראה תהליך הרכישה של נכס?

פגישת ייעוץ – אני והמשקיע/ה נפגשים ומסכמים קריטריונים לרכישת נכס, עפ"י סכום ההשקעה ורמת הסיכון.
אני מגישה הצעות על נכסים שמתאימים (ז"א שאני מעריכה את רמת השיפוץ שנצטרך לעשות, את השכירות ובהתאם לכך את התשואה). ברגע שעל אחד הנכסים האלו מתקבלת הצעתי, צריך לשלם דמי-רצינות שגובהם נע מ 500$ עד 3000$.
אני קוראת לאינספקטור שמוציא לנו דו"ח מלא לגבי מצב הבית.
לאחר מכן פונים לחברת טייטל, זה שם כללי לחברה שבודקת את חוקיות הנכס, אם יש עליו חובות, שיעבודים וכו'. ברגע שמקבלים תשובה מחברת הטייטל, שהכל תקין – המשקיע יכול להעביר את כספי הרכישה לחשבון של הטייטל אשר משמשת לנו כחשבון נאמנות (כמו עו"ד בארץ). תפקידה של חברת הטייטל כעת, זה לרשום בעירייה את הקונה כבעל הנכס, ולהעביר כספים למוכר.
זהו – הנכס שייך למשקיע.
לאחר מכן מתחילים שיפוץ- במידה ויש – ואז מפרסמים את הנכס לשכירות, באמצעות חברת הניהול.

מה היא חברת טייטל?

זו חברת שמבטחת עיסקת נדל"ן בעצם. תפקידה לבדוק שאין שום חובות ושעבודים על הנכס שעומד להימכר, ושהמוכר הוא באמת בעל הנכס.
טייטל משמשת כחשבון נאמנות להעברת הכספים למוכר ואחראית על רישום הקונה כבעלי הנכס בעירייה.

מה היא חברת ניהול?

בארה"ב קיימות חברות ניהול אשר מנהלות נכסים לאנשים אשר גרים מחוץ לאותה המדינה. חברות הניהול מנהלות את הנכס למשקיעים ותפקידן הוא למצוא שוכר, לענות לקריאות של הדייר לגבי תקלות, לתקן את מה שצריך ומדי חודש לשלוח דו"ח הכנסות-הוצאות לבעל הבית.
בדרך כלל חברת הניהול גובה אחוז מסויים מחודש ראשון של שכירות עבור מציאת דייר חודש (100%-50%) - 10% חודשי מכספי השכירות.

מי מבטח את הערבת כספי הרכישה לארה"ב?

חברת טייטל.

אם אני נמצא/ת רחוק, מי מנהל לי את הכנס, ומטפל בהכנסת דייר?

אני עובדת כבר מספר שנים עם חברת ניהול, אשר מנהלת את נכסיי ואת הנכסים של המשקיעים שלי. אני מכירה אותם וסומכת עליהם, כי הם אנשים אדיבים ומקצועיים.
חברת הניהול מנהלת את כל מה שקשור לנכס, ומוסרת בכל חודש דו"ח למשקיע על הכנסות, הוצאות, תיקונים, וכו'.

אילו סיכונים יש ברכישת נדל"ן בארה"ב?

הסיכונים הם שאפשר לקנות בשכונת פשע, או לקנות הרבה מעל מחיר השוק.
לגבי שוכרים, יש סיכון שדייר יפסיק לשלם שכירות ואז צריך לעשות תהליך פינוי, או שהנכס יעמוד ריק יותר ממה שציפינו, אך גם לזה יש פתרונות (לדוגמא, נוריד מעט את דמי השכירות).
לגבי פינוי דייר, חשוב לציין שבאינדיאנה - החוקים הם לטובת בעלי הבית (בניגוד לקליפורניה וניו-יורק לדוגמא).

האם הנכס מבוטח?

אחרי הרכישה אני עושה סקר שוק בין חברות הביטוח שאני עובדת איתן, ומבטחת את הנכס.
הביטוח הוא שנתי וכל שנה המשקיע יחדש אותו.
הביטוח כולל בין השאר, ביטוח כנגד ונדליזם, נגד שריפה, ביטוח צד ג' ועוד.

איך מתבצע תהליך המכירה?

כאשר רוכשים נכס בארה"ב לא משלמים למתווך כלום.
אולם בעת מכירה, משלמים למתווך 6% עמלה ממחיר המכירה (במידה ומוכרים דרך מתווך אמריקאי).

האם עליי לשלם מס בארה"ב ובארץ?

כן. המס בארץ מקוזז עם המס המשולם בארה"ב.
כל שנה בין ינואר לאפריל צריך להגיש דו"ח למס הכנסה אמריקאי (IRS). נעשה את זה בעזרת רו"ח ישראלי שמתמחים במס אמריקאי, אשר אני עובדת איתו. ישנם כמה מסלולים לתשלומי מס וכל מקרה נבחן לגופו. אני אשמח לפרט יותר בפגישה.
חשוב - אין מס רכישה על נכסים בארה"ב. לא משנה כמות הנכסים שיש למשקיע בארץ - הוא לא ישלם מס רכישה על אף נכס שירכוש בארה"ב.

מה זה חברות Turn-Key ?

בארה"ב פועלות חברות טרן-קי אשר קונות נכסים, משפצות, מכניסות דייר ומוכרות נכס מוכן ועובד למשקיע. אמנם מקבלים פה מוצר גמור, אך חברות אלו בדרך כלל גובות יותר והמשקיע עלול לשלם את מחיר השוק או יותר.

השאר פרטים ונחזור אליך בהקדם!